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银行“倒贴钱”帮忙还房贷,408万的房子只要191万...

发布日期:2019-08-30浏览次数:21

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贷款买房,银行不仅不收利息,还倒给你补贴,帮你一起还房贷!

此等只应天上有的“好事”,真实发生了。

8月初,全球首个实施负利率房贷的国家已经出现。

房贷负利率:银行“倒贴钱”帮你还房贷

01、全球首现“房贷负利率”

8月5日,丹麦第三大银行日德兰银行(Jyske Bank),开始向贷款人提供年利率为-0.5%的十年期贴息购房贷款,这是全球金融行业首个负利率贴息房贷业务。

什么是贴息购房贷款?

科普一下:

用于购房用途,并由国家或银行补贴其利息支出的一种银行专项贷款。它是一种优惠贷款,以鼓励当地人购买房产。

简单点说,就是“负利率贷款”。你向银行贷款不用给利息,反而是银行给你“补贴”,帮着你一起还贷。

据香港万得通讯社报道,按照丹麦首都哥本哈根房价均价计算,每平米房价4279欧(约合人民币3.4万元),最低首付2成,也就是说最高可贷8成。

如果是买一套120平米的房产,总价约合人民币408万。

其中,自己支付2成,即81.6万,剩下326.4万全部从银行贷款。

10年还款下来,利息省了,银行还倒贴8.16万元。

如果把房子出租出去,按哥本哈根平均4.84%的租金回报率, 扣除租金回报后每年平均还款11万元,10年后贷款还清。

等于你用191.6万就买到了一套价值408万的房子(没有考虑房屋折旧以及房屋空置等可能出现的亏损)。

当然银行也不是冤大头。

在丹麦,每笔按揭贷款背后都有一个单一机构投资者,通常是像养老基金这样的机构,银行通过0.5%的负利率向机构投资者借钱,再以0.5%的负利率转借给贷款购房者。此外,还向客户收取0.3%的手续费,所以银行仍是盈利的。

而对于机构投资者来说,在负利率的环境下,与10年期-0.5%的按揭贷款相比,投资其他领域可能会损失更多的钱,所以亏点就亏点吧。

02、为何出现“房贷负利率”?

丹麦的银行为什么要施行房贷负利率?

意图很明显:刺激楼市,托住经济。

丹麦通讯社7月26日报道,根据IMF(国际货币基金组织)最新数据,自1980年以来,丹麦在全球经济的占比下降了一半,从当时的4.5%降至目前的2.2%。

丹麦工业联合会执行董事会成员Kent Damsgaard表示,这一变化显示,丹麦经济发展跟不上其他新兴经济体,特别是亚洲国家经济体的步伐,丹麦发展速度太慢了。

而丹麦的经济,基本是房地产托起的。

从2012年开始,丹麦房价迎来了6年的上涨周期。

2014年,虽然丹麦的GDP不到4000亿美元,但住房市场的贷款规模已经高达5500亿美元。

丹麦私人债务量和可支配收入的比例达到了全球第一,国民经济与房地产牢牢地绑在一起。

2018年第四季度,丹麦的房价开始小幅下跌。房价下跌,对那些贷款购房的个人来讲,可谓是巨大的打击。

为了避免房价下跌带来的损失,银行的房产保卫战就此打响。

负存款利率:钱存银行,越存越少

“童话王国”丹麦是银行倒贴帮忙还房贷,而有些国家,却是“钱存银行,越存越少”。

01、哪些国家是“负存款利率”?

与我们通常说的把钱存银行、银行给我们利息不同,“负存款利率”是把钱存银行,你还要给银行利息。

也就是说,钱越存越少。

世界银行统计的264个国家和地区里,瑞士的存款利率就是负值。

瑞士央行自2014年12月宣布实行“负利率”政策后,2015-2018年存款利率分别下降至-0.14%、-0.20%、-0.27%、-0.32%。

日本大型银行存款利率虽然不为负,但也普遍下降至0.001%,接近零利率。

存入100万日元,1年的利息只有1日元。

主要国家存款利率(与2008年相比

资料来源:招商证券


02、为何还有人愿意存钱?

在实际操作中,即使是在实行“负利率”政策的国家,商业银行存款利率大多还是为正或处于0。

比如瑞士最大的银行之一瑞银(UBS),却依然对储户支付正利率。当然,银行也不能无限制的补贴储户。因此这些储蓄户头的正利率往往有一个金额上限,一般在50万欧元左右。如果账户中的数额超过了50万,那么银行就开始向该账户收取费用(负利率)。

而对机构来说,持有大量现金十分不便,愿意支付一定费用让银行代为管理。

对于个人储户而言,他们会在将钱存入银行并支付一定费用、将钱投资到其他短期理财产品并获得收益、持有现金等多种方式中进行分散选择。

负收益率债券: 持有到期,倒贴钱

除了存、贷款上出现“负利率”,全球还有相当规模的“负利率债券”(即负收益率的债券)。

负利率债券,就是债券持有到期,持有人不仅没有利息收益,还要倒贴钱。

但是,“负利率债券≠一定亏钱”。

虽然负利率债券的本质,是投资者持有到期,确定会产生本金损失。但按“债券投资回报=持有回报(利息收入)+资本利得(债券价格变动)”,虽然“持有回报”为负,但还有资本利得部分,后者可能带来收益。

举个例子,假设一个投资者在收益率为-0.10%的时候买了一张15年期限债券,当时的面值是100,后来,收益率下降至-0.50%,债券的价格将上涨到106左右。

这样子债券的投资收益为6%。所以,只要预期债券收益率一直下行,持有负利率的债券就是划算的。

01、负利率债券规模创历史记录

彭博数据统计,截止8月15日,全球负利率债券规模已经突破15万亿美元,创历史记录

和 2018 年10月相比,负利率债券规模再不到一年的时间几乎增长了两倍。

全球负利率债券市场规模激增

然而这并不是尽头。

8月21日,德国发行零票息30年期国债,收益率为-0.11%。这批国债2050年到期,发债目标规模为20亿欧元。

这是全球首次有国家以负利率发行期限长达30年的国债,以至于有媒体用“固收市场上的里程碑”来评价此次发债。

负收益率30 年期德债发行要素及结果

02、利率或会进一步降低

负利率债券主要存在于日本和欧元区。

2016年,日本开始实行负利率政策,当年负利率债券增量主要来自日本。

而近期的增量大头,是欧元区。

全球负收益率债券规模

截至8月22日,瑞士、德国、丹麦、荷兰等多个欧洲国家30年期以下国债收益率,均已降至负值区间。

外界普遍预计,欧洲央行或将于9月份采取新一轮货币刺激措施,那很有可能刺激国债收益率进一步下行。

全球国债收益率矩阵(2019.8.22)

资料来源:华泰证券

03、负利率债券为何出现?

招商证券认为,直接原因就是全球央行开启的新一轮降息潮,对货币市场利率反应最灵敏的债券市场利率下行以响应。

此外,在全球经济不确定性加大的环境下,今年主要发达经济体的国债吸引了大量的避险资金流入,抢购推动债券利率不断下降。

04、 为何会投资“负利率的债券”?

负利率债券意味着债权人要“倒贴”钱给债务人,为什么还有人愿意买呢?

第一,刚需

欧洲巴塞尔协议III规定,欧洲银行在资产负债表上必须持有一定比例的国债,因此不论利率有多低,银行都会被迫购买一部分国债。

第二,权宜之计

金融机构以现金形式持有资金不可行,而存入银行也要交纳高额的管理费。当把钱存入银行的费用支出>持有负利率债券的利息损失时,后者成为更优选择。

第三,避险需求

机构投资者宁愿购买负收益债券并接受确定性的小额损失,也不愿冒险投资其他领域可能损失更多。

第四,追求资本利得

部分投资者买入负收益债券,看重的并不是票息收入,而是资本利得。

负政策利率,央行与商业银行之间的故事

最后简单聊一下“负政策利率”。

这是各国央行和商业银行之间的故事。

负政策利率在全球范围内是较为少见的。

2008年金融危机以前,只存在于理论讨论之中。危机以后,也仅有瑞典、丹麦、欧元区、瑞士、日本5个发达经济体的央行突破了“零下限”

这些央行的做法通常是:将商业银行存放于央行的部分存款准备金的利率设定为负值。

这样一来,央行不但不向商业银行支付这部分存款的利息,反而要收取“惩罚性费用,强迫银行将更多资金投向市场,以起到刺激信贷、提高通胀水平、抑制本币升值的目标。

资料来源:招商证券

2014年6月,欧洲央行打头阵。

日本央行也于2016年跟进。

但央行的存款负利率政策,只是央行与商业银行之间的故事,且实际影响效果并不明显。

开头提到的丹麦日德兰银行的做法,表明负利率政策已经从央行与商业银行的圈子里走出来,走向了社会,是真真实实地跟个体相关了。

主要参考资料:

1、招商证券《当票息已成往事:怎样理解“负利率”?》20190826

2、华泰证券《“负利率”德债来了,有何影响?》20190823

3、Wind 《魔幻现实主义:408万的房子现在只要191万》20190828

本文首发于公众号小基快跑(xiaojikuaipao2014)

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